Мутные воды и подводные камни строительного бума в Актау

«Мы всегда помогаем бизнесу, но человек, его права и здоровье важнее. 

Государство в рамках снижения административных барьеров отказалось от многих проверок, разрешений и тому подобного. 

Поэтому ответственность за качество и безопасность предлагаемых товаров и услуг ложится и на бизнес-сообщество»

(Из Послания Президента страны народу Казахстана)

На дворе третье тысячелетие, XXI век – век новейших технологий и цифровизации. Глава государства из года в год в своих Посланиях к народу Казахстана, обращениях к госорганам и бизнес-сообществу постоянно говорит об улучшении качества жизни казахстанцев. А в это время жильцы новостроек города Актау – морской столицы Казахстана – сидят несколько недель без электричества…

«Почему?» – спросите вы, уважаемые читатели. А ответ до боли прост: сданные год назад в эксплуатацию новые дома по адресу: город Актау, микрорайон 16, дома №№ 28, 28/1 (компания-застройщик – ТОО «ARAS invest») не подключены к электросетям. Каким образом жилые дома были сданы в эксплуатацию с временным электрическим кабелем, и какая компания выдавала техусловия на электросети, думаю, будут разбираться уполномоченные органы. Но разбирательство будет долгим и непростым, а жильцам новостроек электричество, которое им практически каждый день с 22 ноября отключают за долги компании-застройщика, нужно сейчас. А впереди праздники и Новый год…

В то время, когда Мангистауская область семимильными шагами покоряет вершины по вводу нового жилья в эксплуатацию и даже входит в тройку лидеров по республике по данному показателю, в то время, когда в преддверии крупных государственных праздников в торжественной обстановке местные власти вручают ключи от долгожданных квартир счастливым новоселам, жильцы домов №№ 28, 28/1 шестнадцатого микрорайона, получившие год назад ключи от новых квартир, сидят которую неделю без электричества и обивают пороги областного филиала партии «Нур Отан» и редакции нашей газеты, пишут акиму города и в прокуратуру.

На сегодняшний день в квартирах отсутствует газ, жильцы вынуждены пользоваться электроплитами. Нет общедомовых приборов учета электроэнергии, облагороженной придомовой территории, детской площадки, не работает лифт, и тем не менее, вышеуказанные дома весьма успешно год назад были сданы в эксплуатацию, а самое интересное – на балансе областного центра их нет, а коммунальные услуги ровно год собственники квартир платят наличными (!!!) директору компании-застройщика – ТОО «ARAS invest» по тарифу 230 тенге за один квадратный метр. Причем этот тариф одинаковый, как для отопительного сезона, так и вне его. Прямо, как елочка: зимой и летом одним цветом.

«Такого не может быть!» – скажут наши читатели. Но, уверяю вас, оказывается в нашем городе на берегу седого Каспия в сфере строительного бизнеса, как в сказке: невозможное возможно… И как в сказке: чем дальше клубок раскручивается, тем страшнее и беспредельнее…

Думаю, что с ситуацией сбора наличных денег директором ТОО «ARAS invest» с жильцов дома за комуслуги будут разбираться также уполномоченные органы. И поставят точку в этом вопросе и вынесут свой вердикт.

Впрочем, давайте по порядку…

Где круга этого начало?

Итак, в 2014 году на рынке строительства жилья в нашем регионе появилась компания-застройщик ТОО «ARAS invest» (директор – Имашов Сагынжан Усенович, юридический адрес: г.Актау мкр.12, дом 11, кв. 77. От имени ТОО по доверенности от 01.12.2017 года действует Назарова Ырыс Усеновна).

Данная компания за счет собственных средств возвела и сдала уже три дома в новом, шестнадцатом микрорайоне г. Актау, – дома №№ 18, 28, 28/1.

Наше повествование о двух домах – №28 (количество квартир – 43) и №28/1 (количество квартир – 38).

По информации официального источника – ГУ « Актауский городской отдел архитектуры и градостроительства», «акт приемки объекта в эксплуатацию дома №28/1 отделом архитектуры был принят на учет под №3/340-H от 27 ноября 2017 года, дом № 28 был принят на учет №3/127-М от 14 мая 2018 года».

Таким образом, в декабре прошлого года, а затем в мае текущего года жильцы этих домов получили квартиры в черновом варианте. Некоторые выкупили жилье сразу, а некоторые, приобретя квартиры в рассрочку, начали ремонт в долгожданных квартирах.

Впрочем, вот выдержки из коллективного письма жильцов домов:

«Мы получали квартиры от застройщика в черновом варианте. Когда мы начинали делать ремонт в своих квартирах год назад, компания-застройщик в лице директора предложила нам оплачивать коммунальные услуги за воду, свет, используемые нами во время ремонтных работ, наличными ему на руки из расчета 230 тенге за квадратный метр, то есть если площадь квартиры 100 кв.м, то платишь 23 тыс. тенге в месяц и т.д. Таким образом, мы ежемесячно платили в зависимости от квадратуры квартиры от 20 до 45 тысяч тенге. Многие семьи получили квартиры в рассрочку и, устав мыкаться с детьми по съемным квартирам, мечтали поскорее сделать ремонт и начать жить в своей квартире, поэтому на тот момент многие согласились платить за свет и воду наличными застройщику. Каждый месяц мы ему платили, не получая ни квитанций, ни счетов об оплате и т.д. Мы были в полной уверенности, что после того, как сделаем ремонт и установим индивидуальные приборы учета электроэнергии и воды в квартирах, заключим договора с энергоснабжающими и другими организациями, начнем платить на законных основаниях. Но прошел уже год, а застройщик до сих пор не установил общедомовые приборы учета электроэнергии, у нас в подвалах проложен временный электрический кабель от ТОО «УЭС» (директор Шишкин В.Г.) и начались постоянные отключения электричества. Обращаемся к застройщику, а он говорит, что некоторые квартиры не платят, поэтому есть долг по электричеству. То есть крайними в данной ситуации оказались те, кто сразу выкупил квартиры без рассрочки в черновом варианте, сделал ремонт, установил индивидуальные приборы учета и, являясь собственниками квартиры, отказываются платить застройщику, так как он не является поставщиком коммунальных услуг, а будучи законопослушными гражданами, желают платить на законных основаниях в РКЦ, предварительно заключив с коммунальными предприятиями индивидуальный договор. Но у них нет этой возможности, потому что РКЦ не принимает оплату за комуслуги ввиду отсутствия в домах общедомовых приборов учета электроэнергии и постоянного электрического кабеля (проложен временный кабель). И эти же люди становятся объектом психологического террора со стороны застройщика, который говорит другим жильцам: «Вот вы платите, а они не платят, поэтому вам и свет отключают!».

Получается, что застройщик, собрав с нас деньги, покрывает какие-то свои левые расходы, но никак не долги, накопившиеся у него перед электроснабжающей организацией, и при этом в этом же обвиняет жильцов, которые живя в правовом государстве, хотят оплачивать коммунальные услуги поставщикам этих услуг, а не застройщику, у которого нет никакого права собирать эти деньги с жильцов.

Мы понимаем, что многие из нас изначально повели себя неправильно, согласившись на такие кабальные условия. Но сейчас мы хотим стабильности и заключения законных индивидуальных договоров. Застройщик выставляет нас злостными неплательщиками. Но это не так: мы готовы платить, мы и платили застройщику до этого, но теперь после отключения электричества намерены платить только по закону».

Жильцы обратились в общественную приемную областного филиала партии «Нур Отан», редакцию газеты «Огни Мангистау», а также отправили коллективное письмо на имя акима г.Актау Г.Ниязова.

Надо отдать должное заведующему общественной приемной Мангистауского областного филиала партии «Нур Отан» Муханбету Жайлыбаеву, который выслушав инициативную группу жильцов, выехал на встречу с жителями данных домов и предложил представителям госорганов, энергоснабжающей организации, КСК, застройщику и жильцам сесть за стол переговоров, разобраться в вопросе и выработать механизмы решения создавшейся ситуации. Надо отдать должное и заместителю акима г. Актау Тилеку Кушмаганбетову, который сразу же реагировал на отключения электричества и вместе с членами областного филиала партии «Нур Отан» оказывал содействие в подключении электричества. Руководитель Актауского городского отдела ЖКХ Кайрат Акыбаев, ознакомившись в пятницу вечером (7 декабря) с коллективным обращением жильцов, на следующее утро, в субботу, встретился с жильцами и представителями электроснабжающих организаций. Но ни на эту встречу, впрочем, как и на запланированную встречу с представителями «Нур Отана», ни директор компании-застройщика, ни его представитель не явились, проигнорировав неоднократные приглашения.

Вопросов больше, чем ответов

В ходе встречи руководителя Актауского городского отдела ЖКХ Кайрата Акыбаева с жильцами (напомним, что компания-застройщик проигнорировала данную встречу), выяснилось следующее: каким-то «чудесным» образом компании «ARAS invest» удалось начать строительство жилых комплексов на территории, где нет электросетей ГКП «АУЭС», обслуживающего население. Чудеса, да и только, прямо, как в сказке… Возникает вопрос: а были ли техусловия у компании-застройщика? Думаем, что были, иначе, как мы все с вами понимаем, без наличия технических условий на электросети не только строительство, но даже проектирование объекта невозможно. Но тут возникает другой вопрос: какая организация выдала техусловия?

По словам директора ГКП «АУЭС» А. Аймаганбетова, присутствовавшего на встрече с жильцами, у предприятия нет договорных обязательств с ТОО «ARAS invest». Более того, у АУЭС на данный момент вообще нет сетей в этом микрорайоне. По словам директора ТОО «УЭС» Владимира Шишкина, также присутствовавшего на этой встрече, его компания не выдавала техусловия компании-застройщику, и соответственно УЭС не отключает свет построенным этой компанией домам, так как оно с населением не работает, а работает с юридическими лицами. То есть, как мы поняли, ТОО «УЭС» не снабжает электроэнергией жилые дома. А техусловия изначально были выданы на строящийся рядом объект индивидуального предпринимателя Кошмурзаева. По словам самого Кошмурзаева, он разрешил директору компании-застройщика «ARAS invest» г-ну Имашову С.У. проложить временный электрический кабель на момент возведения строительства домов, потому что застройщик уверял, что вот на днях получит техусловия от АУЭС и протянет постоянный кабель. А сейчас, мол, чтобы не останавливать строительство, на несколько дней нужен временный кабель, чтобы строители могли работать дрелью, болгаркой и т.д.

Как выяснится, через несколько дней, по словам директора ТОО «ARAS invest», техусловия в свое время он получил от ТОО «УЭС».

Но прошел год, дома каким-то чудесным образом при отсутствии постоянного бронированного и резервного кабелей и общедомовых приборов учета электричества сданы в эксплуатацию. Застройщик исправно раз в месяц на протяжении целого года собирает оплату налом за комуслуги с собственников квартир, не являясь при этом поставщиком комуслуг. Два этих дома не обслуживаются РКЦ (да они и не могут, пока не будут установлены общедомовые приборы учета электроэнергии и не проложены постоянный и резервный кабель), у жильцов нет индивидуальных договоров с поставщиками комуслуг, не опломбированы индивидуальные приборы учета электричества и воды. Застройщик требует оплату с жильцов, большинство которых исправно ему платит, так как имеют на руках предварительный договор купли-продажи и живут в рассрочку. А между тем, как уверяет застройщик, долг его перед ТОО «УЭС» составляет 900 тысяч тенге.

Так куда уходят деньги жильцов, которые с них собирает застройщик? Тайна, покрытая мраком. Мы сейчас не говорим о взятой с потолка и «узаконенной» самим застройщиком системе расчетов оплаты комуслуг, исходя из расчета 230 тенге за один квадратный метр. Думаю, что с этим будут разбираться компетентные органы, куда обратились жильцы.

Где круга этого конец?

Конечно, в данной ситуации компании-застройщику легче всего сделать виновниками самих жильцов, согласившихся на такую систему оплаты. Впрочем, так и произошло на состоявшейся 13 декабря встрече у заместителя акима города Актау Тилека Кушмаганбетова с участием руководителей городских отделов ЖКХ, архитектуры и градостроительства, жилищной инспекции, КСК «Актау жан», жителей, застройщика и автора этих строк.

Тилек Кушмаганбетов предложил следующий вариант решения данной проблемы: так как в шестнадцатом микрорайоне нет электросетей ГКП «АУЭС», то в форсированном порядке местные исполнительные органы постараются установить до конца года на этом участке трансформаторную подстанцию (ТП), несмотря на то, что установка нескольких ТП запланирована и заложена в бюджет только на следующий год. Но пока городские власти будут решать этот вопрос, необходимо чтобы долг в 900 тысяч тенге перед ТОО «УЭС» был погашен, иначе данная организация снова отключит электричество, и жильцы до Нового года будут сидеть без света.

Директор компании-застройщика ТОО «ARAS invest» С. Имашов и его представитель Ы.Назарова считают, что сделать это, то есть погасить долг, должны жильцы домов. А жильцы домов не уверены, что заплаченные ими застройщику деньги пойдут на уплату долга. Ведь до первого ноября текущего года многие из них платили, так откуда образовалась такая задолженность, возникает у них вполне закономерный вопрос.

Доводы, приводимые стороной застройщика, были весьма неубедительными, и в конечном итоге свелись к обвинению самих жильцов в невежестве и самовольном захвате квартир. И это несмотря на то, что договор купли-продажи застройщика с жильцами заключен!

Проблема заключается еще и в том, что управляющие компании, которые выбирают жильцы, уходят, так и не добившись от застройщика документов на жилые дома и технических паспортов на общедомовые приборы учета. А без этих документов невозможно поставить дома на баланс коммунальных предприятий.

Из коллективного письма жильцов:

«На общем собрании жильцов 24 октября текущего года мы выбрали управляющую компанию, которой передали полномочия по управлению нашими домами (протоколы собраний есть). Это ТОО «Компания «Актау жан», которое не может получить документы у застройщика, так как тот под разными предлогами оттягивает передачу документов. Это уже третья управляющая компания, которую мы приглашаем в течение года. Две предыдущие так и ушли, не дождавшись документов на дома от застройщика, технических паспортов на общедомовые приборы учета и т.д. Ответ очевиден: откуда взяться паспортам, если ОДПУ не установлены».

Получается: квартплата за комуслуги в РКЦ не оплачивается и заключить индивидуальные договоры с коммунальными предприятиями собственники квартир не могут. Поэтому они должны производить оплату комуслуг компании-застройщику по взятым с потолка тарифам плюс еще оказываются должны оплатить долг на сумму 900 тысяч тенге ТОО «УЭС». Жильцы просят застройщика снять у них показания водомеров, электросчетчиков и платить по ним. Но, как заявила на встрече в горакимате г-жа Назарова, у компании-застройщика нет законных полномочий выдавать жировки жильцам. Железная логика: выдавать жировки, либо квитанции за оплату комуслуг законных полномочий нет, а собирать наличными деньги с жильцов – есть! Отсюда возникает вопрос: кому выгодна ситуация с непоставленными на баланс городских коммунальных предприятий домами? Думаю, что ответ здесь напрашивается сам собой. И озвучивать его нет необходимости…

Директор компании-застройщика уверяет, что в РКЦ не обслуживают эти дома, так как жильцы не выбрали КСК. И заявляет, что не может дать директору управляющей компании «Актау жан» В. Кульмухамбетову технические паспорта на дома, так как более 50% квартир сданы в рассрочку. Но тогда, как пояснила руководитель жилищной инспекции г. Актау Гульжан Умирзакова, получается, что собственником половины квартир в этих домах является сама компания-застройщик, поэтому она и должна платить за коммунальные услуги. Так как у жильцов с застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи и право собственности в органах юстиции жильцами не зарегистрировано.

Таким образом, местная исполнительная власть в лице заместителя акима города Актау Т. Кушмаганбетова обязала застройщика погасить долг перед электроснабжающей организацией, передать директору управляющей компании «Актау жан» документы на дом, а жилищной инспекции – проследить за всем этим, отделу архитектуры и градостроительства – поднять документы, включая акт ввода дома в эксплуатацию, выявить нарушения и отправить в соответствующие органы для разбирательства.

Очень надеемся, что после этой встречи, проблемы жителей домов будут решены, и застройщик выполнит свои обязательства. Хотя до сих пор в голове не укладывается: как с такими грубейшими нарушениями дом был принят в эксплуатацию? И кто теперь за это ответит?

Очевидно одно, что разбирательство с вводом в эксплуатацию дома будет долгим.

Напомним, что прием построенных объектов регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан и Законом РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Также по информации, озвученной руководителем ГУ « Актауский городской отдел архитектуры и градостроительства» Бекнуром Балиулы, акт приема и ввода дома в эксплуатацию сейчас подписывается заказчиком, авторским и техническим надзором. Заказчиком в данном случае выступает, как мы понимаем, сама компания-застройщик – ТОО «ARAS invest».

Как было написано в ответе Актауского городского отдела архитектуры и градостроительства на официальный запрос от нашего издания, «в соответствии с главой 6 пункта 77 приказа министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года №750 «Об утверждении Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства» приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и при наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту. Авторским надзором данных объектов был ИП Имангазиев Д.Ж., техническим надзором было ТОО «Capital Group-ST».

P.S: Очень надеюсь, что при содействии местных исполнительных органов проблемы жильцов будут решены. Хотя, думаю, все прекрасно понимают, что конкретно в данном случае компания-застройщик все свои, мягко говоря, «недоделки и нарушения» взвалила в конечном счете на госорганы, которые теперь, чтобы решить проблемы жильцов, должны срочно вводить в эксплуатацию трансформаторную подстанцию, перелопатить кучу документации, пройти согласования и т.д.

Думаем, что данная статья и вышеизложенная история помогут тем, кто в ближайшем будущем планирует приобрести долгожданную квартиру, не повторить ошибок многострадальных жильцов домов №№ 28, 28/1 шестнадцатого микрорайона.

Поэтому, уважаемые читатели, при выборе строительной компании, у которой вы планируете приобрести квартиру, узнайте о ней все, в первую очередь, не подмочила ли данная компания себе репутацию непонятными действиями. Чтобы потом не обивать пороги судебных инстанций и не погрязнуть в обращениях к местным исполнительным органам и бесконечных тяжбах с застройщиком. Ведь, как известно, в мутной воде сложно выловить что-то стоящее.

А мутных вод и подводных камней в сфере строительного бизнеса, как выясняется – пруд пруди…