Модернизация ЖКХ продолжается

Отрасль жилищного – коммунального хозяйства является социально значимой сферой, ее проблемам и вопросам модернизации уделяется повышенное внимание со стороны Правительства и депутатов Парламента. На сегодняшний день таких задач множество. Среди них – разработка и внедрение оптимальной модели взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства, повышение его инвестиционной привлекательности, внедрение инновационных технологий, подготовка высококвалифицированных кадров и их переподготовка, формирование «эффективного собственника». Об этом и многом другом в интервью журналисту «Огней Мангистау» рассказал заместитель председателя правления АО «КазЦентр ЖКХ» Дастан Айтжанович Хамзин.

– Расскажите о целях и задачах программы модернизации ЖКХ в Казахстане. Насколько остро вопрос ремонта домов стоит у нас в стране? Сколько всего в республике домов, требующих ремонта, и какие средства выделяются на это государством?

– В соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 июня 2014 года № 728 действовавшая ранее программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства на 2011-2020 годы» (утверждена постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 апреля 2011 года № 473) была включена в программу развития регионов до 2020 года.

Программа является многовекторной, в связи с этим рассмотрим ее только в части капитального ремонта многоквартирных жилых домов (МЖД).

Цель программы – обеспечение комфортных условий проживания населения.

За 2011-2012 год отремонтировано 1360 многоквартирных жилых домов, в 2013 году деньги не выделялись (решение республиканской бюджетной комиссии от 8 мая 2013 года №8). В 2014 году работы возобновились, и в результате было отремонтировано 687 домов. До конца текущего года планируется отремонтировать 224 дома.

Суммы, выделяемые государством: 2011-2012 год – 17 833 млн. тенге, в 2014 году – 9 618,5 млн. тенге, в 2015 году – 3 910,0 млн. тенге.

– Разъясните, пожалуйста, каков механизм действия программы. Какие государственные органы и частные компании задействованы в этом процессе?

– Механизм проведения ремонта общего имущества объектов кондоминиума предусматривает выделение из республиканского бюджета целевых трансфертов бюджетам местных исполнительных органов (МИО), которые будут направлены на капитализацию специализированных уполномоченных организаций с участием государства в уставном капитале (СУО).

Формирование бюджетной заявки для капитализации СУО производится на основании финансово-экономического обоснования (ФЭО) с приложением заключения экономической экспертизы и актов технического обследования общего имущества объектов кондоминиума.

При распределении финансовых средств на ремонт общего имущества объектов кондоминиума будут учитываться доли многоквартирных жилых домов, требующих проведения капитального ремонта в общем жилищном фонде регионов в отдельности.

МИО при необходимости используют средства местного бюджета для реализации указанного механизма.

Между органом управления объектом кондоминиума, СУО, которое является оператором (генподрядчиком), и собственниками помещений (квартир) заключается договор на проведение ремонта общего имущества объектов кондоминиума.

СУО производит ремонт общего имущества с возможностью привлечения субподрядчиков.

Орган управления объектом кондоминиума имеет открытый на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банках второго уровня (БВУ).

В течение срока, установленного договором, собственники помещений (квартир) производят ежемесячные взносы на сберегательный счет в БВУ.

Накопленные средства со счета в БВУ перечисляются в специализированную уполномоченную организацию в качестве оплаты выполненных работ в рассрочку.

Суммы, возвращенные жителями, специализированная уполномоченная организация использует на ремонт других объектов кондоминиума.

Следует отметить, что в программе развития регионов до 2020 года детально прописаны действия местных исполнительных органов, специализированной организации и собственников квартир в проведении ремонтных работ.

– Расскажите о препятствиях и трудностях, возникающих при проведении реализации программы?

– Конечно, опыт первого года реализации программы выявил ряд проблемных вопросов. Но необходимо отметить, что ремонт многоквартирных жилых домов – дело для нашей страны новое. Невозможно было учесть все нюансы. Поэтому столкнулись с такими проблемами, как:

1) скептическое отношение и недоверие населения;

2) недостаточная информированность собственников квартир;

3) отсутствие регистрации МЖД как объекта кондоминиума;

4) отсутствие выбранного органа управления объектом кондоминиума.

– В Закон РК «О жилищных отношениях» с 2015 года постоянно вносятся изменения и дополнения. Расскажите, какие положительные изменения произошли в жилищной сфере после их внесения?

– В 2015 году (в соответствии с Законом Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 270-V ЗРК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений») в Закон РК «О жилищных отношениях» (далее – закон) были внесены следующие изменения и дополнения в понятийный аппарат закона, компетенцию государственных органов, расширения полномочий жилищной инспекции, управления МЖД, в частности:

1) установлены сроки по открытию органом управления объектом кондоминиума текущих и сберегательных счетов в банке второго уровня, по регистрации объекта кондоминиума со дня образования, а также при выборе формы управления объектом кондоминиума. Данная норма направлена на решение проблемных вопросов по отсутствию регистрации объектов кондоминиума, по использованию средств собственников квартир одного дома на содержание другого дома, по неисполнению обязанностей собственников квартир по выбору способа управления;

2) при не достижении соглашения между собственниками помещений (квартир) о выборе формы управления объектом кондоминиума при вводе в эксплуатацию жилого дома, жилищная инспекция на трехмесячный срок определяет обслуживающую организацию. Данная норма направлена на решение проблемных вопросовпо управлению жилыми домами аффилированными организациями строительных компаний;

3) предусмотрено предоставление отчетов по управлению объектом кондоминиума на ежеквартальной основе собственникам помещений (квартир) в письменной форме либо в форме электронного документа. Данная норма направлена на решение проблемных вопросов по отсутствию прозрачного расходования средств собственников квартир органами управления объектами кондоминиума;

4) расходование денег, накопленных на сберегательном счете, будет осуществляться только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания. Данная норма направлена на решение проблемных вопросовпо необоснованному расходованию средств собственников квартир накопленных на сберегательном счете.

В целом внесенные в законодательство изменения, позволят решить ряд накопленных проблем в управлении жилищным фондом.

– Какие меры необходимы для успешной реализации программы развития регионов в Казахстане?

– Для эффективной реализации программы необходимо проводить широкую разъяснительную работу среди населения о необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума с обязательной установкой общедомовых приборов учета тепла и автоматизированных тепловых пунктов, в том числе проводить тематические семинары для всех участников программы, по разъяснению законодательной базы, по информированию пошаговых действий проведения ремонтных работ жилых домов, консультации по проблемным вопросам жилищно-коммунального хозяйства.

– Что означают формулировки максимальный и минимальный объем работ?

– Согласно программе работы по капитальному ремонту общего имущества МЖД предусматривают:

1) минимальный вид работ – это ремонт (утепление) кровли, подъезда и подвала жилого дома (при этом возможна замена одного элемента на другой элемент, предусмотренный в максимальном виде работ);

2) максимальный вид работ – это ремонт (утепление) кровли, подъезда, подвала, фасада, ремонта лифта (при наличии).

Исключением из вышеизложенного является проведение ремонта подвала (включая инженерные сети) при условии, что проведение ремонта кровли, фасада и подъезда дома не требуется.

– Какие выгоды получает собственник квартиры от участия в программе развития регионов?

– В результате проведения капитального ремонта, установки общедомовых приборов учета тепла, АТП жильцы получают следующие выгоды:

1) улучшение технического состояния дома, которое должно отвечать современным условиям обеспечения безопасного и комфортного проживания, установленными государственными строительными стандартами, санитарно-гигиеническими и другими нормами и правилами;

2) сокращение расходов на оплату коммунальных услуг;

3) повышение уровня комфортности проживания;

4) рост рыночной стоимости квартир;

5) повышение активности собственников квартир в принятии коллективных решений по управлению домом;

6) бережное отношение жильцов к общему имуществу.

– С самого начала реализации программы модернизации ЖКХ у людей возникало масса недовольств по поводу качества проведенного ремонта. Расскажите, кто должен устранять недоделки, и какие действия должны предпринять жители, чтобы не стать жертвой некачественного ремонта?

– Алгоритм действий участников капитального ремонта прописан в самой программе. За качество проведения ремонтных работ несет ответственность субподрядная организация, выполнявшая их. Местные исполнительные органы обеспечивают контроль за ходом проведения ремонтных работ. В приемке выполненных работ принимают участие жилищные инспекции, органы управления объектом кондоминиума, и представители собственников помещений (квартир).

Таким образом, участие собственников квартир необходимо практически на всех этапах капитального ремонта. Поэтому если собственников квартир не устраивает качество выполненных работ субподрядной организацией, то не надо подписывать акт приемки выполненных работ.

Ответственность исполнителя в случае некачественного выполнения работ, в том числе и порядок возмещения, должна быть предусмотрена в договоре с подрядчиком. Спорные вопросы в данном случае могут быть разрешены и в судебном порядке в соответствии с нормами законодательства Республики Казахстан.

Также в случае если не качественно выполнены ремонтные работы, то субподрядной организацией устраняются все недоделки.

Отмечу, что в соответствии с законом ответственность за состояние общего имущества возложена на собственников квартир. Собственники помещений (квартир) должны сами нести расходы на его содержание, в том числе на капитальный ремонт, пропорционально их долям на общее имущество в многоквартирном жилом доме.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании жителей, в связи с чем собственники квартир должны активно принимать участие в ходе проведения капитального ремонта.

– Какова цена ремонта МЖД согласно данной программы, и в зависимости от чего она может меняться?

– Согласно программе одним из основополагающих факторов для проведения ремонта в многоквартирном жилом доме является наличие согласия собственников помещений (квартир) и подписанных договоров со всеми собственниками помещений (квартир), принявших решение о проведении ремонта.

Сумма, подлежащая возврату собственниками помещений (квартир) по условиям данных договоров, является фиксированной.

В соответствии с программой в компетенцию общего собрания собственников помещений (квартир) входит согласование проектно-сметной документации (ПСД) на капитальный ремонт МЖД и утверждение суммы расходов на ремонт общего имущества объекта кондоминиума, возлагаемой на каждую квартиру (помещение).

Таким образом, изменение (увеличение/уменьшение) стоимости капитального ремонта возможно только при внесении соответствующих изменений в утвержденные ПСД и сумму расходов, в установленном порядке посредством утверждения общим собранием собственников помещений (квартир).

– Как жители могут контролировать процесс ремонтных работ в своем доме? Какие документы им доступны?

– Согласно программе для реализации механизма капитального ремонта общее собрание собственников помещений (квартир) выполняет следующие действия:

1) принимает решение о проведении ремонта общего имущества объекта кондоминиума;

2) осуществляет согласование выбора субподрядной организации (при необходимости ее привлечения);

3) согласовывает ПСД на ремонт общего имущества объекта кондоминиума;

4) утверждает сумму расходов на ремонт общего имущества объекта кондоминиума, возлагаемую на каждую квартиру (помещение), которая определяется отношением полезной площади жилых и (или) нежилых площадей, находящейся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех жилых и нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума;

5) осуществляет выбор представителей из числа собственников помещений (квартир) для участия в приемке выполненных работ.

Для осуществления надлежащего контроля за ходом капитального ремонта необходимо деятельное участие самих собственников квартир (возможно посредством выбранной инициативной группы).

– Как бороться с пассивными жильцами, которые отказываются платить?

– Согласно подпункту 13 статьи 2 закона собрание участников объекта кондоминиума это совместное присутствие собственников помещений (квартир) в заранее определенном месте и определенное время для коллективного обсуждения и принятия решений, связанных с управлением и содержанием объекта кондоминиума.

В соответствии со статьей 42-1 закона на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума.

Решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется  протоколами, и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан.

Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы (касательно капитального ремонта):

1) связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете;

2) расходования денег, накопленных на сберегательном счете;

3) утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Принятое решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир) и является документом для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных учреждениях как волеизъявление собственников помещений (квартир), а также служит основанием для расчета жилищной помощи. 

Таким образом, решение вопроса об обязывании неплательщиков платить за проведенный капитальный ремонт возможно в судебном порядке.

– Большое спасибо за столь подробные ответы на вопросы.