Актуальные вопросы по Земельному кодексу РК

Актуальные вопросы по Земельному кодексу РК

(информационно-справочные материалы)

І. Нововведения земельного кодекса
Для обеспечения рационального и эффективного использования земель сельхоз назначения, приняты ряд мер, направленных на введение земли в рыночный оборот.

В целях стимулирования активного рыночного оборота земель и повышения экономической отдачи от земельного фонда Законом Республики Казахстан от 2 ноября 2015 года «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Казахстан» (далее – Закон) внесены ряд изменений в Земельный кодекс.

Первое. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности будут предоставляться физическим и юридическим лицам РК на правечастной собственности посредством продажи через аукционы в следующей последовательности:

В первую очередь - через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

Если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 % от кадастровой стоимости).

Второе. Предоставление льготных условий по выкупу земельных участков, находящихся в аренде.

Данная норма учитывает интересы нынешних землепользователей и предоставляет им право выкупа в частную собственность ранее предоставленных земельных участков сельхоз назначения до окончания срока аренды по льготной цене, определяемой в размере 50% от его кадастровой стоимости с рассрочкой до 10 лет.

Также предусматривается норма, защищающая права обладателей земельных долей, передавших данные доли в уставный капитал хозяйственных товариществ в качестве вклада или в производственные кооперативы в качестве взноса.

Третье. Снятие ограничений по использованию земель сельхоз назначения находящихся в аренде.

Предложенная норма позволит землепользователям совершать правовые сделки с правом аренды, в частности закладывать в банк, отчуждать в течении всего срока аренды.

Это позволит повысить ценность права землепользования и в целом послужит действенной мерой господдержки для сельхозтоваропроизводителей.

Четвертое. Упрощение процедуры смены целевого назначения земельного участка. Регулярный мониторинг использования сельхоз земель, передача всех неиспользуемых угодий в государственный фонд для дальнейшей приватизации

В Земельный кодекс внесена норма, предусматривающая исключение процедуры изменения целевого назначения сельхоз земель при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства и при смене формы хозяйствования на данных участках.

В целях создания благоприятных условий аграриям через снятие административных барьеров и сокращение издержек, исключается процедура изменения целевого назначения земельного участка при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства и при смене формы хозяйствования.

О приобретении земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами

В соответствии с нормами Земельного кодекса иностранный гражданин может обладать земельным участком сельскохозяйственного назначения только на праве аренды сроком до двадцати пяти лет.

В частную собственность предоставление сельхоз земель не допускается.

В тех случаях, когда приобретенный земельный участок не может принадлежать с тем видом права, то в течении трех месяцев этот вид права подлежит отчуждению либо переоформлению.

Вместе с этим иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан.

О принудительном изъятии земельного участка, приобретенного физическим либо юридическим лицом, который не используется длительное время

В соответствии с пунктом 2 статьи 92 Земельного Кодекса РК, в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 Кодекс.

Исключение составляют земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Казахстан, предоставленные для индивидуального жилищного строительства.

При этом, согласно пункту 2 статьи 94 Кодекса, иск о принудительном изъятии земельного участка предъявляется после применения мер взыскания, предусмотренных Кодексом Республики Казахстан об административных правонарушениях. Также иск о принудительном изъятии предъявляется по истечении срока выданного предписания.

Срок для принятия мер по использованию земельного участка по назначению устанавливается один год с момента выявления факта неиспользования земельного участка по назначению.

Срок неиспользования земельного участка по целевому назначению, согласно требованиям статьи 92 Кодекса, исчисляется со дня принятия решения о его предоставлении.

Об изменении целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения

В соответствии с пунктом 3 статьи 97 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – Кодекс), сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях (статья 90 настоящего Кодекса).

На земельных участках, предоставленных физическим и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, крестьянского или фермерского хозяйства, и полевых наделах личного подсобного хозяйства не допускается строительство объектов, не связанных с ведением сельского хозяйства, в том числе жилых домов (включая индивидуальные).

Так, для возможности использования земельного участка под коммерческую деятельность землепользователю необходимо изменить целевое назначение земельного участка, которое регулируется статьей 49-1 Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 49-1 Кодекса, физические и юридические лица, заинтересованные в изменении целевого назначения земельного участка, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.

Уполномоченный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения либо структурное подразделение местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства, в пределах компетенции подготавливает предложение о возможности использования земельного участка по заявленному целевому назначению (пункт 7 статьи 49-1 Кодекса).

Решение местного исполнительного органа об изменении либо об отказе в изменении целевого назначения земельного участка принимается в течение пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего заключения комиссии.

Отказ в изменении целевого назначения земельного участка должен быть мотивированным (пункт 12 статьи 49-1 Кодекса).

О передаче земельного участка в залог

Согласно Земельного кодекса земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования, может быть предметом залога.

К залогу земельного участка и права землепользования применяются правила об ипотеке недвижимости (ст. 76 ЗК). Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования(п.1 ст. 79 ЗК).

Залог земельного участка или права землепользования – это основанный на договоре залога либо на основании законов Республики Казахстан способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка или права землепользования преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит этот земельный участок или право землепользования за изъятиями, установленными Гражданским кодексом РК. Право крестьянина по передаче земельного участка в залог является добровольным, никто не может заставить его подписывать договор о залоге в принудительном порядке.

О контроле рациональности использования земель сельхоз назначения

Вопросы рационального использования земель сельхоз назначения регулируется Правилами рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Министерства национальной экономики РК (от 27 марта 2015 года № 268).

Правила направлены на обеспечение рационального использования земель сельхоз назначения, в том числене допущения спада продуктивности пашни, существенного снижения плодородия почв, проведения агрохимических обследований, выбытия земельного участка из сельскохозяйственного использования вследствие зарастания сорной растительностью либо карантинной растительностью и т.д.

Вопросы рационального использования земель сельхоз назначения являются ключевыми при проведении работ по госконтролю за использованием и охраной земель.

Управлениями по контролю за использованием и охраной земель местных исполнительных органов, при устанавлении фактов не рационального использования земель, применяются меры административного воздействия, вплоть до изъятия.

ІІ. Ответы на актуальные вопросы

Вопрос 1: Что означает нерациональное использование земли и как это контролируется?

Ответ: Нерациональное использование сельскохозяйственных земель – это означает, что земля используется способами, которые ведут к значительному снижению плодородия почвы либо земля вообще не используется.

Рациональное использование земель сельхоз назначения регулируется Правилами рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом и.о. Министра национальной экономики РК от 27 марта 2015 года № 268.

Факты не рационального использования земель сельхоз назначения устанавливаются при проведении работ по госконтролю за использованием и охраной земель.

При выявлении таких фактов на лиц, допустивших нарушения, применяются меры административного воздействия, вплоть до изъятия.

Вопрос 2: Каковы действия со стороны государственных органов в случае выявления нерационально использования сельхоз земель?

Ответ: Если в течение года землепользователь нерационально использует земельный участок, то ему выписывается предписание об устранении нарушений. Если за год ситуация не изменится, то местные исполнительные органы направляют исковое заявление в суд об изъятии данного земельного участка.

Вопрос 3: Кто имеет право участвовать в аукционе? Могут ли принять участие в торгах зарубежные инвесторы?

Ответ: В аукционе имеют право участвовать все граждане и юридические лица Республики Казахстан, в порядке и на условиях предусмотренных законодательством РК.

Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, не могут участвовать на аукционах по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Зарубежные инвесторы, а также иностранные граждане могут принять участие лишь в конкурсах, где будет реализовываться земельный участок сельхоз назначения с предоставлением права аренды на срок до 25 лет.

На приграничных территориях, какая-либо продажа земель иностранцам вообще запрещена.

Вопрос 4: Почему временной промежуток аренды для иностранцев определен сроком до 25 лет?

Ответ: Потому что сельское хозяйство является капиталоемким производством, зависимым от природных факторов и имеет сезонный характер воспроизводства.

В отличие от промышленного производства работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты. Поэтому срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определен сроком до 25 лет.

Вопрос 5: Определена ли стоимость каждого конкретного участка?

Ответ: Стоимость конкретного земельного участка определяется в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки.

К базовым ставкам применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспечения, удаленности от центров обслуживания и т.д.

К примеру, чем дальше земельный участок от населенного пункта, объекта инфраструктуры, тем ниже понижающий коэффициент.

Расчет производится индивидуально по каждому земельному участку.

Цена земельного участка при реализации через аукцион будет определяться, в первую очередь, через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

При этом, если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 % от кадастровой стоимости).

Вопрос 6: Куда будут поступать средства, полученные от торгов земельных участков, и как они будут расходоваться?

Ответ: Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, зачисляются в Национальный фонд и используются в установленном законодательством Республики Казахстан порядке, то есть в соответствии с бюджетным законодательством.

Вопрос 7: Не случится ли такого, что у добросовестного арендатора отберут землю более богатые инвесторы?

Ответ: Земли сельхоз назначения передаются в аренду казахстанцам на 49 лет. Если арендатор захочет выкупить арендуемый участок, то он имеет первоочередное право на покупку этой земли. При этом продажа осуществляется без аукциона – по льготной цене (на 50%) и с рассрочкой на 10 лет. Но это только при добросовестном использовании земли.

Вопрос 8: Какие именно участки будут выставлены на торги?

Ответ: Местными исполнительными органами запланирована в текущем году реализация в частную собственность посредством торгов 1,7 млн. гектар сельскохозяйственных земель по всей республике.

Исключение составляют города Астана и Алматы поскольку генеральными планами указанных городов развитие сельского хозяйства не предусматривается.

В настоящее время во всех регионах ведутся подготовительные работы для реализации с 1 июля сельскохозяйственных земель по новым поправкам в земельное законодательство.

Вопрос 9: Может ли иностранный гражданин приобрести в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Ответ: Приобретение иностранным гражданином земельных участков сельскохозяйственного назначения, в частную собственность исключено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса Республики Казахстан, иностранцы, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет.

ІІІ. Основные моменты

- Земля не будет продаваться иностранным гражданам, а только сдаваться в аренду, при этом казахстанцы смогут выкупать землю на льготных условиях;

пункт 1 статьи 24, статья 171 Земельного кодекса.

- Государство обеспечит полную прозрачность механизмов торгов, которые, в том числе, не позволят передать ее по бросовым ценам.

Статьи 48 и 48-1 Земельного кодекса

- Земельная реформа дает неоспоримые социальные и экономические выгоды (рабочие места на селе, увеличение производительности труда, рост объема с/х продукции, приход новых технологий).

- Казахстанские граждане, аграрии, готовы к земельной реформе, поддерживают ее и будут в ней участвовать.

- Земельные реформы основаны на успешном передовом мировом опыте и соответствуют современной практике развития аграрного сектора.

- Реализация земельной реформы находится на особом контроле, что предполагает систему мер по проверкам земель, условиям орошения, использования опасных химикатов, условий пребывания иностранцев и т.д.

- Ряд подзаконных актов ужесточает ответственность за намеренную порчу земель сельхозназначений, коррупцию при реализации земельной реформы, а также нарушения миграционного законодательства.

Статьи 92, 93, 99 Земельного кодекса и статьи 137, 338 КоАП, Приказ и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 марта 2015 года № 268 «Об утверждении Правил рационального использования земель сельскохозяйственного назначения».

1. Продажа земель сельхозназначения через аукционы

С 1 июля 2016 года земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности будут предоставляться гражданам и юридическим лицам РК на правечастной собственности посредством продажи через аукционы в следующей последовательности:

1) в первую очередь - через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

2) если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижениецены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 % от кадастровой стоимости).

2. Условия выкупа земельных участков сельхоз назначения, находящихся в аренде

Действующим землепользователям предоставляется право выкупа в частную собственность ранее предоставленных в аренду земельных участков сельхоз назначения до окончания срока аренды по льготной цене, определяемой в размере 50% от его кадастровой стоимости с рассрочкой до 10 лет.

Также предусматривается норма, защищающая права обладателей земельных долей, передавших данные доли в уставный капитал хозяйственных товариществ в качестве вклада или в производственные кооперативы в качестве взноса.

3. Ограничения по использованиюземель сельхоз назначения, находящихся в аренде

Законом исключеныограничений по использованию земель сельхоз назначения находящихся в аренде.

Данная норма позволит землепользователям совершать правовые сделки с правом аренды, в передавать и отчуждать в течении всего срока аренды, за исключением передачи в субаренду.

4. Снятие ограничения на изменение целевого назначения  сельхоз земель

В целях создания благоприятных условий аграриям через снятие административных барьеров и сокращение издержек, исключается процедура изменения целевого назначения земельного участка при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства ипри смене формы хозяйствования.

5. Приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами

Как и прежде, запрещено предоставлять право частной собственности на земли сельхоз назначения иностранным землепользователям.

Иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, будут предоставляться исключительно на праве аренды через конкурсную форму торгов на срок до двадцати пяти лет.

6. Предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам

Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

7. Контроль по сделкам отчуждения право частной собственности иностранным землепользователям на вторичном рынке

Законодательством установлен запрет на удостоверение нотариусами сделок по приобретению прав частной собственности на земли сельхоз назначения иностранными землепользователями.

8. О сроке аренды для иностранных землепользователей

Согласно Земельному кодексу иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве арендысроком до двадцати пяти лет.

Сельское хозяйство является капиталоемким производством, зависимым от природных факторов и имеет сезонный характер воспроизводства.

В отличие от промышленного производства работа на земле дает меньшую отдачу на вложенный капитал и первые 15 лет пойдут на то, чтобы окупить затраты. Поэтому срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения определен сроком до 25 лет.

9. О предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для реализации инвестпроектов

В целях поддержки развития АПК, в соответствии с Законами Республики Казахстан «О зерне», «О племенном животноводстве», «О производстве органической продукции», «О развитии хлопковой отрасли» в порядке предусмотренном Земельным кодексомпредоставление земель сельскохозяйственного назначения для реализации инвестпроектовосуществляется без проведения торгов.

10. О контроле рациональности использования земель сельхоз назначения

ПриказомМинистра национальной экономики РК от 27 марта 2015 года № 268 приняты Правила рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, которыми определены конкретные критерии рационального использования земель данной категории, в том числе, касающиеся существенного снижения естественного плодородия и ухудшение мелиоративного состояния почв, оптимального использованияземель в целях получения необходимых показателей продуктивности.

Согласно указанным Правилам рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения предусматривает комплекс мероприятий, в том числеподдержание и повышение плодородия земель и определенного уровня урожайности, соблюдение севооборотов, обеспечение оптимальной нагрузки на пастбища при производстве продукции животноводства.

Вопросы рационального использования земель сельхоз назначения являются ключевыми при проведении работ по госконтролю за использованием и охраной земель.

Управлениями по контролю за использованием и охраной земель местных исполнительных органов, при установлении фактов не рационального использования земель, применяются меры административного воздействия, вплоть до изъятия земельного участка.

11. Принудительное изъятие у собственника и землепользователя земельного участка сельхозназначения, не используемого по назначению и не освоенного

В случаях если земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе крестьянского или фермерского хозяйства, не используется по назначению в общей сложности два года в пятилетний период с момента первоначального выявления факта неиспользования, то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 Земельного кодекса.

В эти периоды не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению вследствие непреодолимой силы.

При этом, согласно пункту 2 статьи 94 Кодекса, иск о принудительном изъятии земельного участка предъявляется после применения мер взыскания, предусмотренных Кодексом Республики Казахстан об административных правонарушениях. Также иск о принудительном изъятии предъявляется по истечении срока выданного предписания.

Срок для принятия мер по использованию земельного участка по назначению устанавливается один год с момента выявления факта неиспользования земельного участка по назначению.

Срок неиспользования земельного участка по целевому назначению, согласно требованиям статьи 92 Кодекса, исчисляется со дня принятия решения о его предоставлении.

12. Стоимость земельного участка сельхозназначения

Стоимость конкретного земельного участка определяется в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки.

К базовым ставкам применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспечения, удаленности от центров обслуживания и т.д.

К примеру, чем дальше земельный участок от населенного пункта, объекта инфраструктуры, тем ниже понижающий коэффициент.

Расчет производится индивидуально по каждому земельному участку.

Цена земельного участка при реализации через аукцион будет определяться, в первую очередь, через аукцион, предусматривающий повышение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

При этом, если по итогам двух аукционов участок не будет реализован, то он будет выставлен на аукцион, предусматривающий понижение цены участка от кадастровой стоимости до установленного минимального порога (50 % от кадастровой стоимости).

13. О средствах, полученных от реализации земельных участковсельхозназначения через торги

Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, зачисляются в Национальный фонд и используются в порядке, определенным бюджетным законодательством.

14. О предоставлении земель сельхозназначения во временное безвозмездное землепользование гражданам и юридическим лицам для отгонного животноводства (сезонный пастбища), для выпаса скота населению и сенокошения

Согласно статье 97 Земельного кодекса земли сельхозназначения предоставляются гражданам и юридическим лицам РК в безвозмездное землепользование для научно-исследовательских, опытных и учебных целей, огородничества, отгонного животноводства, выпаса скота и сенокошения.

15. О порядке оплаты за земельные участки при их продажи в рассрочку

Порядок оплаты за земельные участки при их продажи в рассрочку установлен в 49 Земельного кодекса.

Согласно данной статье земельные участки, находящийся в государственной собственности, продается в рассрочку на срок до десяти лет по письменному заявлению покупателя путем заключения договора купли-продажи.

При этом покупатель в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи должен внести аванс в размере, составляющем не менее пяти процентов от стоимости земельного участка. В последующем оплата за земельный участок вносится покупателем ежемесячно согласно графику платежей, который прилагается к договору купли-продажи и является его неотъемлемой частью. Оплата за земельный участок может осуществляться как наличным, так и безналичным способом на счет продавца, указанный в договоре купли-продажи.

Покупатель вправе погашать свои обязательства досрочно как в полном объеме, так и частично.

IV. Международный опыт. Положительные примеры 

При разработке проекта Закона «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс», который был принят 2 ноября 2015 года, был изучен зарубежный опыт по использованию сельскохозяйственных земель.

Анализ показал, что частная форма собственности на земли сельскохозяйственного назначения в основном внедрена в европейских странах.

Во Франции и в Германии сельскохозяйственные земли предоставляются в основном на праве частной собственности семейным фермам.

В восточно-европейских странах, как Польша, Венгрия, Румыния и Болгария внедрена права частной собственности с 3-5 летним запретом на их продажу.

Тем не менее, зарубежная практика не исключает существование различных вариантов форм собственности на землю, таких как, частная и государственная, такая альтернатива доказывает свою состоятельность.

Государство, поддерживая и оберегая частную собственность на землю, берет на себя контрольные функции за ее использованием и распоряжением.

Такой подход к вопросу о собственности на землю, как показывает мировой опыт, очень практичен и идет во благо всего общества и экономики в целом, таким образом, обеспечивается постоянный оборот земель.

Равноправное развитие государственной и частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения существует в Бельгии, Швеции, России, Италии.

В Бельгии регулирование арендных отношений осуществляется государством, с целью недопущения латифундий, нецелевого и неэффективного использования земельных угодий. Таким образом, преобладающей формой вещного права аграрного сектора земельных отношений является частная собственность. В Бельгии при аренде хозяйства целиком установлен минимальный срок – 9 лет. Около 43% земель в Швеции или свыше 19 млн. га находится в частной собственности, остальные земли находятся в землепользовании.

В Италии, чтобы земли использовалась и была в обороте применяется принудительная сдача в аренду (продажа) участка более эффективным пользователям, если фермер не обеспечивает ведение хозяйства должным образом (включая поддержание плодородия земли и использование по целевому назначению). Введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера, определяемые с учетом зонирования территорий, санкции за нарушение установленных правил землепользования.