Формирование эффективного собственника

«Собственники квартир должны реально участвовать в процессе

управления домами, и реально ощущать выгоды от этой программы»

Н.А. Назарбаев, 27 января 2012 года

В конце ноября в актовом зале Мангистауского колледжа туризма прошел однодневный семинар на тему «Вопросы содержания общего имущества объекта кондоминиума многоквартирного жилого дома» в рамках госзаказа управления внутренней политики Мангистауской области. Мероприятие было направлено на повышение правовой культуры населения для участия в реализации социальной политики государства в сфере модернизации жилищно-коммунального хозяйства.

Семинар был организован общественным объединением «Мангистауское областное общество по защите прав потребителей», в качестве слушателей были приглашены председатели и работники жилищно-коммунальных хозяйств городов Актау и Жанаозен.

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ

С приветственным словом к участникам семинара обратился начальник управления энергетики и ЖКХ Мангистауской области Бахытжан Утегалиев. Он обратил особое внимание на необходимость изменения работы председателей КСК в соответствии с решениями, принятыми на последней конференции по ЖКХ в Астане, которая состоялась в ноябре 2013 года. В частности, рекомендации призывают председателей КСК плотно работать с жителями домов, объяснять им права и обязанности, совместно разрабатывать варианты стратегии развития домов. Схема действий может быть поэтапной – улучшения с небольшими финансовыми затратами или же разовое вложение значительных денежных средств – в зависимости от состояния домового фонда. Председатели КСК должны разработать варианты стратегии и предложить их жителям на обсуждение.

Сегодня подобный стиль работы наиболее актуален и требует профессионального подхода. Об этом свидетельствует появление в вузах Казахстана такой специальности, как «управляющий кондоминиума». В ближайшем будущем специализация будет введена в курс обучения, так как требует от человека профессиональных знаний в области жилищно-коммунального хозяйства, умения определять приоритеты и стратегии, готовить сметы расходов, подбирать персонал, разрабатывать должностные инструкции и многих других навыков.

Необходимо также менять стиль отношений между собственниками и управляющим, сегодня, к сожалению, в них много недоверия, а должен быть открытый, конструктивный разговор.

Семьдесят процентов КСК были созданы до 2000 года, и к настоящему моменту они заняли позицию монополиста, хотя таковым не являются и не должны являться. Требуется радикальный пересмотр методов хозяйствования. В частности государство требует от администраций КСК индивидуального подхода к каждому объекту, для чего необходимы планы развития каждого многоквартирного дома, поиск наиболее приемлемых форм финансирования, стремление к удовлетворению потребностей заказчиков.

Тенденции роста тарифов требуют от КСК и каждого собственника жилья мер по повышению энергоэффективности жилых помещений, снижению общедомового потребления энергии (тепловой, водной и электрической) до 30%, повышению комфортности каждого дома и микрорайона в целом, благоустройству общедомовой и прилегающей территории.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ

О взаимодействии КСК, поставщиков коммунальных услуг и местных исполнительных органов в целях обеспечения прав потребителей на получение качественных услуг на семинаре рассказал начальник Актауского городского отдела жилищно-коммунального хозяйства, автотранспорта и автомобильных дорог (ЖКХ, АТ и АД) Сагингали Амангильдиев. Он пояснил, что ЖКХ – это контролирующий орган, обеспечивающий связь между народом и обслуживающими компаниями. С 2014 года в действующей административной структуре произойдут изменения, она будет преобразована в городское управление жилищно-коммунального хозяйства, в составе с жилищной инспекцией.

КСК И ЖКХ – звенья одной цепи. И нам нужно теснее взаимодействовать и решать все задачи по уборке территорий, поливу зеленых насаждений, вывозу мусора, обслуживанию подвальных помещений, и так далее, – сказал Сагингали Калмуханович. – У меня есть прямой телефон, и жители микрорайонов часто звонят мне лично. Они постоянно жалуются, что в КСК бросают трубку и не хотят говорить. Например, жители 69 дома 12 мкр обращались по поводу отсутствия отопления в квартире. Наши представители оперативно выехали и нашли решение данного вопроса, а потом отопление опять исчезло…

На данный пример отреагировали участники семинара, дескать, пусть жители сначала связываются с КСК, там лучше знают проблемы каждого дома, а потом уже обращаются в городской отдел. На что можно возразить отсылом к только что приведенному примеру начальника ЖКХ, АТ и АД, в КСК жители часто сталкиваются с бездействием, поэтому и вынуждены звонить в городской отдел.

Общим нареканием всех руководителей КСК сегодня является массовая перепланировка квартир. В каждой второй – по личному усмотрению владельцев убраны перемычки, перенесены и добавлены батареи, что ведет к снижению циркуляции и температуры обогрева домов. В городских квартирах наблюдается до 80 процентов архитектурных нарушений. Наиболее опасным из них является присоединение к квартирной площади подвесных балконов. Это очень опасно, балкон может обвалиться, необходимо категорически запретить эту практику. Не добавляют стабильности в отношения жильцов и КСК имеющиеся практически в каждом доме действующие коммерческие структуры – магазины, аптеки, парикмахерские, кафе…

МУСОР

С этими объектами связана и другая проблема, которую также обрисовал Сагингали Калмуханович. Во-первых, он обозначил необходимость реагировать на все обращения жителей, в том числе устные: «Устное обращение жильцов города – это тоже обращение и мы реагируем на них», – сказал он. Во-вторых, сегодня почти в каждом жилом доме есть магазины, аптеки, кафе, парикмахерские, которые складывают свой мусор в контейнеры жилых домов. Необходимо, чтобы у них были собственные контейнеры. В городе порой не справляются с вывозом мусора из микрорайонов, вызывает нарекание состояние и количество мусорных контейнеров.

В качестве решения проблемы поступило предложение к СЭС: при открытии магазинов или других объектов, подписывать разрешительные документы только после установки мусорного контейнера, а также делать ограждение санитарной зоны в местах складирования отходов, причем последнее необходимо ввести повсеместно.

Другая насущная проблема – переработка и сортировка мусора, ведь, например, пластик, бумагу, стекло, металлы можно многократно перерабатывать. Эту проблему Сагингали Амангельдиев метко назвал «задачей вчерашнего дня». «У нас под мусорный полигон выделено 35 гектаров, из них 5 – на сортировку и переработку отходов. Инвесторы могут представить свои концепции и предложения. Лимит полигона заканчивается в 2014 году».

Далее в ходе семинара слово было предоставлено начальнику ГУ «Актауская жилищная инспекция» Нурлану Орынбасарову, который рассказал «О порядке регистрации объекта кондоминиума» и «О полномочиях жилищной инспекции по контролю за деятельностью субъектов управления объектами кондоминиума». Докладчик отметил, что сегодня Закон РК «О жилищных отношениях» нуждается в доработке, нужны определенные изменения и дополнения, более четкое обозначение некоторых понятий, как неделимая собственность, например. Граждане должны знать, что даже при частной форме собственности они пользуются общими коммуникациями, каждый дом имеет общий технический паспорт и акт ввода в эксплуатацию.

Создание кондоминиумов также является необходимостью. Это можно сравнить с правами для вождения автомобиля: вы не можете управлять им без прав, а домом – без кондоминиума.

ДРУГИЕ ТЕМЫ

Следующий докладчик юрист ОО «Мангистауское областное управление по защите прав потребителей» Антон Рыскин подробно рассказал о типовом договоре кондоминиума, каждому участнику семинара был вручен его образец.

Директор неправительственного учреждения «Эко Мангистау» Кирилл Осин остановился на вопросах энергосбережения в ЖКХ и энерго-эффективных технологиях, применительно к КСК. Он подробно рассказал о «Новой политике энергосбережения-2020 и энерго-менеджменте». В Актау, в рамках государственного социального заказа запущен пилотный проект по установке светодиодных энергосберегающих ламп в одном из домов 5 микрорайона. «Мы приобретаем и безвозмездно передаем для установки в этом доме светодиодные лампы, – пояснил Кирилл Владимирович, – которые отличаются тем, что их можно ремонтировать. – Сейчас в Казахстане растет спрос на антивандальные светильники для подъездов, а также на светильники с датчиками движения. Между тем энергосберегающим лампам на ртутной основе необходима специальная утилизация. Повреждение таких ламп влечет к локальным ртутным загрязнениям. У нас такая утилизация проводится на МАЭКе, но только для юридических лиц. Вопрос открытия пункта приема таких ламп от населения на стадии решения.

МОДЕРНИЗАЦИЯ

С информацией о конференции в Астане по программе модернизации ЖКХ, прошедшей в начале ноября 2013 года, выступил директор ТОО «Актау тургын уй» Саят Елесбай. Он рассказал о проведении в жилом доме № 6 второго микрорайона капитального ремонта с элементами термо-модернизации и использованием новых технологий. Он отметил, что корпусы домов нижней части города в целом в хорошем состоянии, проблему составляют коммуникации. Мы используем материалы нового поколения – кинетрон, например, – рассказал Саят Темирханович, – а также изолак. В летнее время эти покрытия отражают солнечные лучи, в зимнее – удерживают тепло. Эффективность уже проверена на стенах и трубах нескольких жилых домов. Чтобы вести учет потребления тепла предлагается ставить автоматические тепловые счетчики (АТП, правда, сначала необходимо привести в порядок коммуникации). Но тут встает вопрос – кто будет обслуживать эти АТП?..

И еще очень важный вопрос, рассмотренный на семинаре – об операторах связи, которые прокладывают в подъездах и на крышах домов свои коммуникационные системы и провода. Все эти работы необходимо согласовывать с управляющими компаниями.

В завершение семинара «О правилах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных приказом Агентства РК по строительству и ЖКХ от 29.12. 2009 года № 606 рассказала президент ОО «Мангистауское областное общество по защите прав потребителей» Никар Рафикова.

Активное участие в работе семинара приняли и его слушатели: руководители КСК и смежных органов активно обсуждали вопросы коммунального хозяйства, вносили предложения, ставили вопросы, на которые получали компетентные ответы. Все присутствовавшие сошлись во мнении, что подобные встречи необходимо проводить на регулярной основе.